1. BGH XII ZR 79/17

Für die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen seitens des Vermieters wegen vom Mieter durch Verletzung seiner Obhutspflicht an der Mietsache verursachter Schäden ist es nicht erforderlich, dass dieser dem Mieter zunächst eine Nachfrist zur Beseitigung der Schäden setzt.

So der BGH. Aber Obacht: Der BGH unterscheidet zwischen "Leistungspflichten" und "Nebenpflichten" des Mieters. So hat der Mieter in aller Regel die Schönheitsreparaturen in dem gemieteten Objekt durchzuführen. Jedenfalls sehen das die meisten Mietverträge heute so vor. Dabei handelt es sich um eine Leistungspflicht des Mieters. Ehe der Vermieter hier Schadensersatz geltend macht, muss er dem Mieter eine Frist zur Erfüllung seiner Leistungspflicht setzen, also zur Durchführung der Schönheitsreparatur.

Hat der Mieter aber seine Obhutspflichten (=Nebenpflichten) verletzt, indem er z.B. Schäden an der Mietsache verursacht hat oder Schäden dem Vermieter nicht gemeldet hat, so ist eine Nachfristsetzung entbehrlich.

2. BGH VIII ZR 12/18

Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt und entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht. 

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter wegen Zahlungsrückstands den Mietvertrag fristlos gekündigt. Der Mieter berief sich darauf, dass er die Miete zu Recht minderte bzw. einbehielt, weil die Mietsache Schäden hatte. Gleichzeitig verweigerte der Mieter dem Vermieter aber, diese Schäden zu beseitigen. Denn er führte genau wegen dieser Schäden einen Rechtsstreit mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters und wollte für jenes Verfahren die Mängel "als Beweis" sichern.

Das akzeptierte der BGH nicht. In dem Fall hätte der Mieter die Beweise für die Mängel zügig sichern müssen, z.B. durch ein Privatgutachten oder auch durch Fotos und Zeugenaussagen.

Beide Entscheidungen sind übrigens in der Datenbank des BGH unter "Entscheidungen" nachzulesen.